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Benjamin Spivac
17/11/2020

Quand il s’agit de diversifier son patrimoine, l’immobilier fait le plus souvent partie des solutions proposées de par son aspect concret et rassurant. Les solutions classiques proposées depuis de nombreuses années se regroupent sous 2 catégories : L’immobilier physique d’une part et, de l’autre, les SCPI et OPCI.

Ces dernières années, deux nouvelles classes d’actifs sont arrivées sur le marché : Les « clubs deals » et le « Private Equity » immobilier

Les « clubs deals » consistent à proposer à plusieurs investisseurs un bien unique qu’ils connaissent à l’avance. Ce bien est trop cher pour qu’une seule personne l’achète et ce n’est d’ailleurs pas le but de la proposition. Ces offres présentent la possibilité de posséder une partie d’un bien que l’on ne pourrait pas acheter seul, de bénéficier d’un effet de levier, d’identifier une date de sortie et d’espérer un rendement cible nettement supérieur à celui des SCPI.

Le « Private Equity » immobilier peut prendre plusieurs formes : capitalisant quand il s’agit de faire des opérations de marchands de biens ou de restructuration, il peut aussi être distributif lorsqu’il est construit comme un produit de rendement locatif. Les solutions proposées permettent d’identifier assez facilement le type d’investissement qui sera acheté au sein du fonds : elles sont d’ailleurs souvent assez différenciantes par rapport à leurs concurrentes SCPI.

Bien évaluer votre situation

Avant d’investir dans un « club deal » immobilier ou un fonds de « Private Equity », il est absolument nécessaire de savoir dans quelle situation vous vous trouvez : investisseurs avertis ou non. En effet, certains fonds s’adressent à une clientèle « retail » au même titre que les classiques SCPI et OPCI et d’autres, dont les montants minimaux d’investissements sont par ailleurs plus élevés, ne sont accessibles qu’aux clients avertis selon les critères retenus par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Pour bénéficier de la qualité d’investisseur averti, l’AMF se base sur la connaissance du « Private Equity » de l’investisseur, le montant de sa fortune globale ainsi que sur des critères tels que le nombre d’opérations réalisées sur les marchés financiers.

Un autre avantage et non le moindre, la fiscalité appliquée à ce type de fonds est celle de la « flat tax » 30% qui est bien moins élevée que celle des revenus fonciers. Ainsi, ces types d’investissements conviennent parfaitement à des familles dont le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu est élevé et qui cherchent soit à capitaliser, soit à bénéficier de revenus complémentaires.

Enfin, compte tenu du risque en capital et de l’absence de liquidité sur des périodes parfois élevées (8 à 10 ans dans certains cas), ce type de placement ne peut concerner qu’une fraction limitée d’un patrimoine déjà constitué d’actifs « traditionnels ».

Vous l’aurez compris, l’offre en la matière est pléthorique et il convient de bien l’analyser en fonction de ses besoins stratégiques pour ne pas se tromper.